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农民朋友,遇占地或拆迁时,你们总是问补偿标准应该是多少,应该怎样才能提高补偿。而我们总会说你不要先谈补偿问题,而是只谈或重点谈合法性问题。
这是为什么? 说的简单直白一点,农民朋友的目的并不想管非法合法问题,而是得到合理的补偿。但要达到这个目的使用的技巧和方法就是:“不能说补偿问题,如果对方属于非法占地或拆迁,我们就要在非法问题上较真较量,让对方主动提出给予合理补偿,以此达到获得合理补偿的目的。”这就叫“声东击西”!
如果您还没有明白就接着看下面的解释。如果看完解释再不明白那就打电话。
现实中的占地拆迁十有八九都是违法的。而在违法的情况下,就谈不上补偿标准问题,因为法律规定的标准是具有合法手续的前提下的补偿标准。如果是没有合法手续,就是不能占地拆迁的问题,而不是补偿多少的问题。
二是这样才能取得好的效果。
就好比说,有人想要砍你一刀,你当然要拒绝阻止他砍,而不是问如果砍了补偿多少钱?如果已经砍完了,那也不能只说补偿问题,而要说他砍的非法性问题,要追究他刑事责任,再谈补偿问题,这样才压力大效果好。所以说,我们这样告诉你是一种非常重要的策略,关系到维权的成败,关系到你能否得到合理的补偿。
你知道“声东击西”的道理吗?很多事情是不能简单的直接去要,而是要讲点技巧的。您不要认为这无所谓。只有从非法问题上较真,对方才会有压力,最后才能让对方主动谈补偿问题,这时候你再说你的补偿数额方案,才会有效。只谈补偿不谈非法,等于默认了对方合法,对方肯定会好高兴好高兴啊!原因就是你把对方最怕的合法非法问题给避开了,这样一来,对方就没有弱和怕的地方了。
对方(地方政府或开发商)不会怕你谈补偿低的问题的。因为他会有一万个理由说补偿不低,其中最有力的理由是评估报告或政府规定的标准。再者即使低也需要法院或政府部门来判断,他怎么会怕呢!这样一来本属于主动的我们就陷入了被动。而当你避开补偿问题,说非法问题时,对方就无力还击了,因为所谓评估报告和补偿标准,在非法拆迁占地的情况下是完全无效的!
怎样判断是否合法?
对于农村的集体土地而言,没有省级政府或国务院的征地批文,或虽然有批文,但报批材料中的《征地调查结果确认表》未经你们土地承包人或房主签字就属于非法。不管是修公路铁路还是城中村改造,都可能是非法的,您千万不要再用不信任的语气质问我们律师----政府干的国家重点工程怎么可能违法!事实上,大部分重点工程就是违法建设的。当然,这些工程可能会有一些手续,比如立项、规划等等。但最重要的征地用地手续却十有八九没有,而这才是与我们农民最相关的东西。
专业拆迁罗立志律师团队与您就有关土地维权的咨询对话,本团队是专门为农民朋友提供法律服务的,办理的案件类型主要是与土地相关的案件,诸如非法占地、征地、房屋拆迁以及相关的刑事案件。因此,每天都会接待很多朋友的电话咨询或当面咨询,但由于时间的限制和律师水平经验的差别,这种咨询的效果未必能够很好。因此,笔者现将农民咨询问题中具有重要性规律性普遍性的问题以对话的形式刊出,农民朋友在咨询前最好先仔细阅读本文,如果有其他问题然后再进一步咨询,这样方能收到更好的效果。
1、我的土地被征了(或我的房屋马上要被拆掉),但他们给的补偿费太少(或根本没有给),想问问律师,究竟应该补偿多少啊?
先不要谈补偿费多少的问题,首先得看看占地(或拆迁)是否合法,如果不合法,你可以拒绝签字拒绝占地(或拆迁)。
2、合法肯定合法,是要修公路(或是政府要建新农村;或修水电站.....),是本市的重点工程呢?
不要认为政府出面的项目就一定合法,占地拆迁都是政府的行为;也不要认为重点工程就合法,高速公路铁路也有很多不合法的,国土资源部的百日行动中查处的违法占地,仅国家级重点工程就占40%以上,如果算上地方的重点工程,那该有多少?!重点工程往往自以为有重点工程的护身符,便感觉违法也有了底气。
3、怎么才算合法呢?
占用农民集体土地搞建设(农民自己的住宅、村企业和村公益建设除外),必须使用国有土地。所以,必须得有省级政府或国务院的土地征收批文才算合法(当然,批文本身也可能不合法,那就要求撤销。);如果原来属于农业用地的,还必须有农用地转为建设用地的批文,这个转用批文一般也是省级政府或国务院批准。如果要拆迁房屋,那还要具备更多批准手续,比如:发改委的立项批文、规划部门的规划许可批文、国土部门的用地手续批文(是土地征收批准后由谁使用土地的另一个批文)。
4、他们(地方政府或开发商)说有批文啊?
不能说有批文就真的有,即使有批文也要认真研究研究是真是假,是否是你这块地的批文,有的可能明明没有却谎称有;还有的拿其他地块的批文来冒充;还有明明需要10个方面批文(如立项、规划、用地、环保评估、拆迁许可等等),仅仅才有几个;根据笔者近十年的办理土地案件的经验,地方政府和开发商为了将土地这块肥肉吃到手,真是无所不用其极,什么招数都有。比如,明明没有批文,拿别的批文“冒名顶替”;明明是50亩地的批文,谎称100亩地;明明只是农用地转用的批文,却称已经征收了;明明被征地农户没有在征收前确认签字,却制造假签字报批;明明是基本农田,却以荒地上报;明明土地前3年年产值3000元,上报才400元;明明应该国务院批准,却由一个县政府批准了;明明是没有补充耕地,却编造在哪哪补充了多少耕地;明明是造商品房,却称搞农民住宅;明明批准的才30亩,实际占用60亩;明明没有经过任何征收程序,却突然冒出来3年以前已经办理了国有土地使用证;明明还是农村还有500亩土地,却一纸文件就变成了城市,全部土地也由集体变成了国有;明明什么批文什么手续都没有,就是要占地要拆房......以上我说的这些造假术都有真实的案例佐证,不是我在这里想象。虽然不能说所有的地方政府都是如此,但确实非常普遍,已经成为了常态,我写每个造假术时,那些案件就在我脑海里翻滚,那些可怜的农民兄弟当时面对这些粗暴的骗局和暴力的占地拆迁时的画面就浮现在我眼前,太不像话了,法律已经沦为这些政府愚弄百姓的道具。
5、政府不应该这个样子啊,我们一直认为政府只是给我们补偿费太低,没想到事情是这个样子?
当然,我们不是否定整个政府,中央政府(国务院)是不愿意这些问题存在的;地方政府也是某些人在某些方面违法。
6、我怎么才能知道有没有这些批文呢?
首先是向他们要,谁要占地、拆迁,应该主动出示相关的法律手续,以证明自己的合法性; 第二、看看自己是否签字确认过。 第三、看看是否公告过。 如果你是土地的承包人,没有让你在征收土地报批前的土地现状调查文件上签字确认,那当地政府就不能上报材料,就根本不可能批准;当然也有未经土地使用人签字确认而批准征收的,那要么是假签字,要么是没有签字,但这种批文根本就是不合法的应予撤销的。 (附:2004年10月21日国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”) 第四、最好的了解真相的办法当然是到国土资源管理部门(国土局)直接查证,国土部门应该将是否批准了土地征收以及征收的有关内容给农民看,因为这是农民的基本的权利。但实际情况并不乐观,很多地方的国土部门不让人们看,好像这是国家机密似的。这种做法剥夺了农民的知情权。事实上很多土地被非法占用,权利又难以维护,其中一个重要原因就是农民不知道情况到底是怎样的,是否合法不清楚,感觉是违法,但又说不清楚究竟是什么地方存在违法。所以,无论农民去信访,还是打官司,都不能说到点子上,更不能切中要害。也正因为如此,违法者才肆无忌惮地蛮横地实施违法。想想看,如果我们将违法的情况调查的一清二楚,那维权就等于已经成功了一半。当然,只是一味埋怨现实没有用处,专业拆迁维权律师代理案件的第一步就是深查真相,采取各种强有力的手段将征收土地等案卷材料搞到手,当然仅仅看看批文是不行的,还要看所有的报批材料,以发现“问题所在”,然后对症下药。为此,我们下大力量进行律师的调查取证培训,还专门成立了调查取证中心,复杂的取证由专人负责。即使如此,取证往往也是艰难的,需要付出很多心血,可见维权的路是多么不易。
7、那么,征收土地时,什么情况应该省政府批准什么情况应该国务院批准?
应该由国务院批准征收的情况有4种:
(1)基本农田(多少都是);
(2)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(3)其他土地超过七十公顷的;
(4)省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。此种情况,由国务院同时办理征收土地审批手续。
征收以上4种情况以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
8、我们主要关心补偿费多少,政府是否合法我不管,再说政府违法又怎样,我们还能不让人家占地?
当然,我知道你们主要关心的是补偿费多少,而且实在来说,即使占地不合法,如果是国家或地方政府的重点工程,在目前的法制环境下,根据我们的经验,也很难做到拒绝占地。因为你如果真的去用身体挡他们,他们就可能动用警察抓人,甚至雇佣社会人员打人。所以我们律师不主张你们去用身体挡。但即使我们阻止不了,也必须在是否合法上较真,我们必须启动各种程序,并动用媒体等各种资源,利用法律武器等各种力量,将他们的违法问题曝光给法庭和社会,因为只有这样,你们才能争取到比较合理的补偿。法律虽然很软(特别是保护农民权利的法律),有些法院也可能不会公正,但毕竟还是有些法院的法官或复议机关的官员会动一点恻隐之心,他们即使不判政府一方败诉,只要稍稍向违法者施加点压力,他们就会主动找你们谈判协商,你们的补偿费问题就会得到一定程度的解决。当然某些高层政府官员也是可能会有一个理性的态度,不一定完全与基层的比如乡政府镇政府,区政府的低层官员一个腔调。这是我们所根据多年的经验总结出来的,叫“深查真相,专家会诊,精心谋划,多管齐下,以力促谈”。在我们的努力下,我们律师事务所通过各种力量的整合和运用,几乎每天都会接待前来谈判协商的各地地方政府官员。协商实现了双赢或多赢。
瞧,这实际上是无奈的做法,因为这说明在土地问题上,法律难以发挥作用了。但在现实的环境下,这也许是最好的选择。
9、我们想通过上访解决问题,不知律师看行不行?
上访(到北京等高层诉说)和上房(在屋顶的自杀等过激行为)几乎不能解决这种复杂的法律问题,最好的方式是通过法律的程序,如复议、诉讼、舆论监督等综合的多管齐下的手段。这样不仅仅是效果好,风险也小。许多农民朋友上访多年甚至几十年,不但没有解决问题,还把诉讼时效复议时效超过了延误了,本来能够解决的问题也没有了希望。当然还浪费了大量的钱财和时间。
设置信访制度的初衷当然不容怀疑,但因为各种原因,其效果基本就是“总是让人们充满希望,最后是失望”。所以,我们主张像这种现实的土地纠纷案件还是要通过复议、诉讼等渠道解决。当然采取这些法律措施的同时,通过信访敲敲边鼓还是可以的。
但上访特别是来北京上访的风险也是非常的大,很多人被地方政府部门抓回,甚至拘留判刑。
10、假如一切手续都是合法的,征收土地的补偿标准是怎样的呢?
征地补偿费包括3项:即土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费。土地补偿费和安置补助费是按照该耕地被征收前前3年平均年产值的若干倍计算,原来土地管理法规定是最高30倍。但按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定已经突破了30倍。“依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使被征地农民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴.” 需要注意:第一、属于基本农田的必须按照最高标准补偿(基本农田占耕地的80%以上,即大部分耕地属于基本农田。);第二、如果属于非法占地,就应当通过协商按照高的标准补偿; 11、我们组的土地被征收了,村委会做主将补偿费平均分配给了全体村民,这样做对吗? 这是明显错误的。一是,征收的属于村民小组的土地,就只能由本村民小组范围内的农民进行分配。因为我国农村农民集体土地的所有权的结构是“三级所有,组为基础”,90%以上仍然归村民小组(即过去的生产小队)所有;二是不能搞全部补偿费的平均分配。土地补偿费可以在本村民小组成员平均分配;而安置补助费只能分配给被征地农民,按照被征地数量进行分配。