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(1)原划拨土地使用者提起转化申请。原划拨土地使用者应首先向有批准权的人民政府提出转化申请。申请时所需提交的文件有:①土地使用者的《申请审 批表》。若是经济组织外的其他组织,须附其上级主管部门的批准文件;②《国有土地使用证》。③地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;④对于已经发生划拨 土地使用权转让、出租、抵押行为而补办出让手续的,还须提交所在地市、县土地管理部门的处理意见和土地使用权转让、租赁、抵押合同;⑤补办出让手续后需要 改变土地用途的,须附城市规划部门的审查意见。
(2)对转化申请的审批。政府接到申请后要进行相应的勘察审批手续,符合条件给予批 准。这些条件只要指:《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定的有关条件;出让宗地实际使用状况与文件、资料所载是否一致;是否对四邻及自 身正常工作生活秩序造成不良影响;对于已发生划拨土地使用权转让、租赁、抵押行为的,土地使用权转让、租赁、抵押合同书内容是否符合有关规定。
(3)签订出让合同和交纳出让金。在得到政府主管部门的批准后,由政府主管部门(以政府的名义)与土地使用者签订出让合同并交纳出让金。出让年限不得超 过《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的最高年限。《划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的说明》中规定土地使用权出让金,应区别土 地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取。标定地价由土地所在地市、县土地管理部门根据基准地价,按土地用途、出让期限和宗地条件 核定。付款方式有直接交付和以转让、出租、抵押所获收益抵交两种。若用所获收益抵交出让金,应在缴付定金的基础上,在合同中约定所获收益优先用于缴付出让 金及最后期限。
(4)出让土地使用权的登记。登记方法为该宗地原《土地登记卡》上进行登记,其登记内容为:①土地使用权取得方式由划拨变为出让的依据;②标定地价;③出让金额;④出让期限及起止日期;⑤土地用途。
同时根据《土地登记卡》更改国有土地使用证的相应栏目,向原划拨土地使用权人颁发出让土地使用权证。如果土地使用者在缴纳出让金和办理出让登记之前已经 鉴定土地使用权转让、租赁、抵押合同的,土地管理部门在办理土地使用权出让登记的同时,办理土地使用权转让、出租或抵押登记。
以上程序完成后,原划拨土地使用权正式转变为出让土地使用权,使用出让土地使用权的所有规则。
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