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土地使用证迟延，购房合同并非必然无效
（作者：张志胜，北京律师）
2001 年 9 月，北京某置业有限公司（下称置业公司）通过联建方式取得宗地 1500 平方米总为项目用地。之后，置业公司向北京市国土资源和房屋管理局（下称土地局）申请办理国有土地使用权证，同年 11 月 20 日，土地局与置业公司签订《土地出让合同》，约定：置业公司有权使用上述土地，需交纳土地出让金 800 万元，该出让金交清之日起 30 日内颁发《国有土地使用证》。 2002 年 4 月 20 日 ，置业公司按照约定交清出让金。 2002 年 6 月，置业公司申请办理房屋预售许可证，截止日期 2003 年 5 月。 2002 年 5 月 7 日 ，土地局出具发证函要求该局权属科为置业公司办理土地使用证。 2002 年 9 月 20 日 ，土地局向置业公司颁发国有土地使用证。 2002 年 7 月，置业公司工程验收竣工。 2002 年 8 月，李某与置业公司签订购房合同，并支付首付款 40 万元。 2003 年 3 月，李某与置业公司发生纠纷诉至法院请求确认合同无效，诉讼中，发现置业公司在缺少土地使用证的情况下取得预售许可，土地局属于违法许可；因此，李某对土地局提起行政诉讼，请求撤销土地局所颁发的预售许可证，法院终审判决驳回李某诉讼请求。同时，驳回李某请求确认购房合同无效之诉讼。
开发商办理预售许可证所需要的其他证照。 开发商应当持建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地规划证、施工许可证、投资完成证明、计委及建委计划表、施工进度和销售范围方案表、企业营业执照等文件向房产土地局申请预售许可证。注意，房管和土地局应当依据在先颁发的土地使用证来办法预售许可证，不能颠倒顺序。
房产土地局逾期发证与开发商补办土地使用证或不办使用证应区别对待。 如本案所示，置业公司已经按照合同约定交清了土地出让金，土地局未能按时办法土地使用证，在迟延一个月之后办法了土地使用证。置业公司在主观上没有过错。这种情形应当与开发商补办、补办土地使用证区别对待；对于后两种情况，房产土地局不能办法预售许可证，即使颁发也应当撤销。
房产土地局逾期颁发土地使用证不足以构成撤销之前颁发预售许可证的理由。 原因是：一是因为房产土地局的程序瑕疵并不能导致实质的结果违法；二是土地使用证取得人并没有过错，要求其承担责任不符合公平原则；三是结合实际情况考虑，房产土地局颁发预售许可证的依据是已经签订的土地使用权出让合同以及置业公司交清出让金这个事实，房产土地局已经出具了发证函，置业公司最终取得了土地使用证，这些情况充分说明了该行政行为结果正义之特点。同时，确认房产土地局行为违法或者撤销预售许可证将产生购房合同无效等严重后果。
开发商与业主签订的购房合同并不能因此而无效。 显然，预售许可证没有被撤销，或者房产土地局的程序瑕疵没有被确认为整个行政行为无效，那么，购房合同失去了无效的理由。相反，如果开发商补办土地使用证或者不办土地使用证，预售许可证应当被撤销，此时，其与业主签订的购房合同应当被认定为无效。
本案预售许可证应否被撤销存在争议。 严格依据《城市商品房余艘管理办法》之规定，没有土地使用证取得预售许可证属于违法行为，应当撤销；在此基础上形成另外一种观点，鉴于该预售许可证已经期限届满，撤销无意义，根据《行政诉讼法解释》第 57 条第 2 款第 2 项规定，判决确认房产土度局颁发预售许可证行为违法；第三种观点如前述。
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作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京知名学者型律师，曾接受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访； 2005 年，被司法部选调参加司法考试 ( 律师执业资格考试 ) 阅卷，主阅论述题第三题。 2006 年参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来 , 一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理，成功办理案件上百起，积累了丰富的办案经验。
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