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房屋变更登记流程|未进行房屋权属变更登记,房屋转让合同有效

合同纠纷 时间:2019-10-08

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未进行房屋权属变更登记,房屋转让合同有效
(作者:张志胜,北京律师)


2001年8月,北京某娱乐有限公司与北京某建筑集团公司签订《北京市建设工程施工合同》,约定:由建筑公司承建娱乐公司场地工程,工期100天,工程款500万元。合同签订后,建筑公司如期完工,娱乐公司支付工程款100万元,并用自有房产抵债400万元,双方签订了抵债协议;之后,娱乐公司将抵债房产交付给建筑公司但未办理权属变更登记手续。2002年4月,建筑公司将娱乐公司告上法庭,请求支付工程款400万元。法院审理认为,双方签订的抵债协议合法有效,权属变更登记不是合同生效的要件。判决:驳回建筑公司诉讼请求。
以房抵债的合法性
债务人将自有房屋作价冲抵债务的行为,并不为法律所禁止,因此,属于合法行为,当受法律保护。以房抵债的实质仍然是房屋转让,因此,转让过程中的相关手续应当遵守房地产管理法的相关规定。本案中,娱乐公司将自有房屋冲抵其对建筑公司的债务,并作了交接,该行为不应当因为权属未变更而无效。
权属变更登记与房屋转让合同生效的关系
根据城市房地产管理法的规定,房地产转让、抵押,当事人应当办理权属登记。言下之意,未经登记,受让人不能取得房屋所有权,抵押权人不能取得抵押权;但是,双方订立的转让合同或抵押合同并非必然无效,只要符合合同法生效条件规定,合同的效力并不受到登记与否的影响。实际上,权属登记仅仅是转让合同或抵押合同履行中的一环,它发生在合同生效之后。
理论上对该问题的分歧
一种观点认为,应当严格依据城市房地产管理法的规定,权属登记作为合同生效的要件;另一种观点认为,权属登记是合同履行的内容,不应当左右合同生效。我认为,后者更具有说服力,也更加有利于稳定交易秩序;同时,不以登记为生效要件,更加体现合同法当事人意思自治的原则。
办理房屋权属变更登记应提交的材料
新建、翻建和扩建的房屋,须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸;购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证;受赠的房屋,须提交原房屋所有权证、赠与书和契证;交换的房屋,须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证;继承的房屋,须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证;分家析产、分割的房屋,须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证;获准拆除的房屋,须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。证件不全或房屋所有权不清楚的,暂缓登记,待条件成熟后办理。
(本文系张志胜律师原创作品,禁止不署作者姓名转载与抄袭;联系电话:13718017337

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