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云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
(2008)昆民一终字第389号
上诉人(原审被告)昆明市明通商场。
被上诉人(原审原告)杜志娟。
原审被告昆明市官渡区太和街道办事处吴井社区双龙桥村股份合作社。
原审被告昆明市双龙桥农工商综合服务公司。
上诉人昆明市明通商场(以下简称“明通商场”)与被上诉人杜志娟、原审被告昆明市官渡区太和街道办事处吴井社区双龙桥村股份合作社(以下简称“合作社”)、昆明市双龙桥农工商综合服务公司(以下简称“服务公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院(2008)官民一初字第569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月12日受理后依法组成合议庭，于2008年9月27日对本案公开进行了询问。上诉人明通商场的代理人王青燕，被上诉人杜志娟的代理人陆家棣、刘啸，原审被告合作社、服务公司的代理人褚建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认，被告合作社原名为昆明市官渡区福海乡吴井办事处双龙桥村股份合作社。合作社出资成立了服务公司，服务公司又开办了明通商场。原、被告双方于1999年以前建立了租赁关系，由杜志娟承租明通商场老区179号铺面经营服装;该铺面的原承租人为案外人杨德，后改为原告，原承租人交纳的保证金发票现由原告持有，金额为5000元。1999年12月1日，原告与被告合作社、明通商场签订《双向承诺书》，约定：合作社、明通商场至少于2009年12月31日前，对商场经营户的经营权不作变动，但租金随行就市;保证各租户十年经营权不变，如有变化，愿意赔偿各租户十年租金。承诺书签订后，双方的租赁合同一年一签。2005年7月2日，原、被告双方签订《明通商场铺面租赁协议书》，约定年租金为12000元;杂费每月60元;保证金一楼5000元，二楼1000元，退场时损坏铺面及设施的，从保证金扣除，无上述行为的，退场时如数退还保证金;租期一年，由2005年8月9日起至2006年8月9日止，期满另换新协议。协议签订后，原、被告均按协议履行。2005年6月，官渡公安消防大队出具了《重大火灾隐患限期整改通知书》，责令明通商场进行整改;12月，该消防大队进行复查认为整改不合格，要求重新整改。2005年6月30日，明通商场、合作社、服务公司发出一份告经营户书，通知各经营户，租赁协议到期后，严格按协议书相关约定续签;明通商场与经营户于1999年12月1日签订的双向承诺书双方均应遵守，如有任何一方出现违约，将按相关法律法规提送相关部门处理。2005年12月8日，合作社向各商户发出一份重要通知，主要内容为：商场改造后愿意继续留在新商场经营的商户可选择维持原《双向承诺》4年期租赁回迁方案，新商场建成后，4年的租金一年一交，租金及管理费不变;不愿意继续留在新商场经营的商户可选择一次性给予补偿，同时放弃明通商场使用权，即要求补偿就没有铺面的方案;由于新规划方案中一层建筑面积比原商场面积有所减少，将有40户商户无法回迁一层，因此最后来与商场签订租赁合同的商户只能挑选2、3、4层的铺面。2006年1月21日，被告明通商场、合作社、服务公司通知各商户，于2006年2月20日停止商场一切经营，请各商户在2006年2月20日前腾空铺面并到商场管理办公室办理所交相关费用的退还手续。2006年3月3日，被告委托拆迁公司强行将原告的铺面拆除，引起杜志娟不满，原告杜志娟遂诉至一审法院，请求判令三被告：1、支付违约金63616元;2、退还原告保证金5000元、多收取的租金6247元、杂费375元，以及占道费5490元;3、承担案件诉讼费。