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补办纳税社保不能过户，买方未必构成违约
▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师
为弥补“限购令”漏洞，2010年3月3日深圳市规划国土委再次出台“限购令”细则，规定“对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件;对于提供社保缴纳证明的，必须符合下列条件之一：一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险、二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险、三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险”。
该规定的突然出台导致大量通过补办纳税证明或单项社保正在交易的“三无人员”买房受挫，部分购房者不但已经支付了定金，而且监管了首期款，甚至取得了银行的按揭承诺，部分业主也已经委托担保公司完成赎楼，交易的骤停不但让买卖双方陷入纠纷，而且可能被担保公司追究违约责任。
近日不少购房者来电咨询因此不能过户是否构成违约，可否收回定金，笔者认为政府叫停补办纳税及单项社保过户导致交易无法进行买方是否构成违约应区别情形对待：
情形一：双方在签约时对此已有明确约定的从其约定。
部分风险意识较高的“三无人员”签约时会在合同中备注约定“卖方同意并清楚买方正在积极办理关于贷款的社保资料，并同意买方在办理好社保的相关资料后此合同生效”或“如因买方补办纳税证明或社保仍不能获得银行贷款或完成过户手续的，买方有权解除合同而无需对卖方承担违约责任”，如此则买方不构成违约，不能过户的，卖方应当返还买方购房定金，由此给各方造成损失的，各自承担（一般不会有补办纳税或社保无效买方仍需承担违约责任的约定）。本律师代理买方应诉的业主起诉索赔127.8万元巨额违约金案件，既是因为合同有约定而判决卖方不但无权要求支付违约金，而且还须返还买方购房定金，见：http://blog.soufun.com/10695734/11361349/articledetail.htm
情形二：合同没有特别约定，但签约时各方悉知买方“三无人员”身份及补办虚假纳税或社保事实。
该情形下属各方合谋支持买方补办虚假纳税或社保规避“限购令”，房屋买卖合同事实上以买方补办纳税或社保能够过户为履行条件，导致无法过户的，各方均有过错，相互之间也都不构成违约，损失同样各自承担。
情形三：合同没有特别约定，但签约时买方隐瞒不符合购房或贷款条件的“三无人员”身份的。
该情形下卖方为善意无过错方，而买方明知自己没有购房资格仍与其签约，试图以补办虚假纳税或社保逃避限购令，最终导致无法过户的，买方构成违约，应当按照合同约定向卖方承担违约责任。
附：3月3日深圳限购细则http://www.szpl.gov.cn/xxgk/gzdt/zwdt/201103/t20110303_62619.html
相关文章：《补办社保无效，百万违约金被驳回！》http://blog.soufun.com/10695734/11361349/articledetail.htm
更多原创请访问：http://blog.soufun.com/szfdczyls
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