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问:我想购买一套预售商品房,已就此与某开发商洽谈几次了。该开发商向我出示了《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》,但其尚未取得《商品房预售许可证》。其工作人员告诉我说:“您如果诚心购买此房,可以与我们先签一份《认购书》,交纳两万元订金,作为临时合同。待我们取得《商品房预售许可证》后,再签订正式的《商品房预售合同》。”请问:在开发商尚未取得《商品房预售许可证》的情况下,这种作为临时合同的《认购书》是否具有法律效力?如果以后签不成正式的《商品房预售合同》,已交纳的两万元订金开发商是否应当退还?王诚
解答分析:
王先生您所提出的疑问涉及到两个方面的法律问题:即开发商进行商品房预售应当符合哪些条件,“订金”的法律性质及其与“定金”的区别。
根据我国《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等法律、规章的规定,商品房预售应当具备如下条件:
1.开发商已经交纳全部土地出让金并取得《土地使用权证》;
2.开发商已经取得城市规划管理部门和建设行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;
3.按提供预售的商品房计算,开发商已经投入的开发建设资金达到工程总投资的25%以上,同时已经确定施工进度和竣工交付日期;
4.开发商已经取得房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》。
根据以上规定,开发商取得《商品房预售许可证》是商品房预售的必要条件。未取得《商品房预售许可证》的开发商,不得进行商品房预售行为。少数开发商在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下,和购房者签订一些诸如《购房意向书》、《认购书》,甚至是《商品房预售合同》的做法是法律严格禁止的。换句话说,如果开发商在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下同购房者签订的任何形式的购房协议都是无效的,是不受法律所保护的。
关于“订金”的法律性质,我国法律没有明确的规定。所以“订金”不是一个严格的法律上的概念,一般应理解为预付款,交付“订金”是先予履行债务的行为。而关于“定金”,在我国《民法通则》和《担保法》中都有明确的规定,它和保证、抵押、质押与留置并列为5种担保形式之一,属于债务人向债权人履行债务的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款。二者的区别在于:交付“订金”属于先予履行债务的行为,而交付“定金”是实施的担保行为,即交付定金的一方不履行约定的债务时,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务时,应当双倍返还定金。而“订金”既然是预付款,在你以后与开发商不能签订正式的《商品房预售合同》的情况下,你所交纳的“订金”当然是应该返还的。 点赞 分享 反馈 新浪微博 微信扫一扫
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