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提问：
你好，请问出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。那么房屋买卖返还定金的法定条件是怎样的呢？
重庆律师解答：
【案情介绍】
张女士于2008年7月2日和某房地产公司签订了一份《商品房认购书》，协议中约定由张女士认购该房地产公司开发的国际公寓1座11层的一处房屋，协议还对房价款、付款方式、定金等内容作出了约定。《认购书》签订当日，张女士交纳了定金5万元。2008年7月8日，张女士如约前去被告处，支付了部分购房款和印花税。在签署合同过程中张女士发现该项目存在抵押情况，而房地产公司在签订《认购书》时并未告知她。张女士还对房地产公司提供的合同及附件的部分条款提出异议，当日双方没能就此达成一致意见，之后仍未达成一致意见。后来，张女士提出退房，要求房地产公司退还定金5万元。经多次协商房地产公司均不同意。张女士认为，她已经履行了《认购书》中的全部义务，因为签订《认购书》时房地产公司未告知项目存在抵押及合同条款达不成一致意见而无法签订《商品房买卖合同》，不能归责于自己，自己不应当承担定金罚则。故诉至法院，请求判令房地产公司立即退还定金5万元。
房地产公司辩称，张女士与该公司签署的认购书具有合同性质。认购书中其他约定第2条明确规定：张女士在房地产公司规定的时间内未签署商品房预售合同，则自届满日期后第二天房地产公司有权自行解除认购书，且定金不予返还。张女士超过7月8日未与房地产公司签署预售合同，则无权要求返还定金。且房地产公司在售楼处大厅里的展板上对房屋抵押情况和银行许可销售的情况做了公示，张女士应该知道房屋存在抵押情况，现在她以房地产公司未告知抵押以及购房合同未达成一致要求退还定金的理由不能成立。请求法院驳回张女士的诉讼请求。
【法院判决】
法院最后判决房地产公司将收取的定金5万元退还张女士。
【律师分析】
本案争议的焦点是这5万元现金是否应当退还张女士。本案中，房地产公司仅仅举证在售楼处大厅的展板上张贴房屋抵押情况和银行的出售许不足以证明张女士已经知晓涉案房屋上有抵押存在。现在双方对是否购买该处有抵押的房产未能达成一致意见。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
本案中，房地产公司对张女士的退房理由并未提供充分证据予以否定。因此，法院认定，双方没有签订商品房买卖合同的原因在于双方对合同条款未能达成一致。对此，双方均无责任。故房地产公司拒绝退还的理由不能成立。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决房地产开发有限公司退还张女士定金5万元。
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