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《罗永源律师法制论坛》以法说案(四)
农 村 土 地
征 收 与 补 偿
网友问：
罗律师，最近有一个商人来我们村征占土地，说是要在我们这里建一个旅游公司，我也跟其他村民一样，与他签了土地买卖合同，村支书也在合同上签了名，村委会也在合同上盖了章，不知道这个合同有没有法律效力?又不知道有多少种补偿?各种补偿是什么意思?补偿费怎样分配?补偿标准规定如何?不知道我是否吃亏了，想请罗律师帮我解释一下。
罗永源律师答：
网友你好!
你问的第一个问题是：你与开发商签订的土地买卖合同，有没有法律效力?
回答如下：
土地征收的主体是国家。土地征收的程序大致是，由需要用地的单位，向当地人民政府土地管理部门提出用地申请，经上级土地主管部门审查批准后，由当地人民政府统一征收。其他任何单位和个人，都没有向农民征收土地的权利。不论是村民个人，或者是村民委员会，未经国家土地主管部门的批准，私自买卖土地，都是违法的。违法行为签订的合同，是没有法律效力的，也是没有法律保障的。
你与开发商私自签订的土地买卖合同，尽管村党支部书记签了字，村民委员会盖了章，但由于该合同违反了国家的有关法律、法规的规定，因此，该合同是没有法律效力的，是不受法律保护的。
你问的第二个问题是：土地征收补偿费有多少种?
回答如下：
土地征收补偿费有四个方面：
一是土地补偿费;
二是多余劳动力安置费;
三是青苗(即农作物)补偿费;
四是地上附着物(如该被征收土地上的建筑设施等)的补偿费。
你问的第三个问题是：各种补偿费是什么意思?
回答如下：
土地补偿费，是因国家征收农村集体经济组织的土地后，造成该农村集体经济组织失去了赖以生存的生产资料，而给予农民的经济补偿。
多余劳动力安置费，也就是我们通常所说的安家费。是因国家征收农村集体经济组织的土地后，该农村集体经济组织的土地必然减少，不幸中就造成了该被征收土地的农村集体经济组织，产生了多余的劳动力(即土地减少后，人口不幸中相对增加)，因而给予这些多余劳动力生活上安置的经济补偿。
青苗补偿费，是因国家征收土地后，造成该被征收土地的农业承包经营者，在该被征收土地上的青苗损失，而给予的经济补偿。
地上附着物补偿费，是因国家征收土地后，造成该被征收土地附着物的所有人，在该被征收土地上的附着物的损失，而给予的经济补偿。
你问的第四个问题是：土地征收补偿费如何分配?
回答如下：
土地补偿费，是补偿给被征收土地的集体经济组织的，因此，该集体经济组织中的每一个成员，都有权利参与享受与分配。
多余劳动力安置费，是用于安置多余劳动力个人的生活补偿的，若该多余劳动力需要安置，其安置费则发给被征收土地的集体经济组织，或者发给负责安置该多余劳动力的有关单位。若该多余劳动力不需要安置，其安置补偿费则直接发给该多余劳动力个人。
青苗补偿费，是补偿给该被征收土地的农业承包经营者个人的;
地上附着物补偿费，是补偿给该土地上附着物的所有者个人的。
你问的第五个问题是：土地征收的各种补偿费的补偿标准如何?
回答如下：
土地补偿费和多余劳动力安置补偿费的补偿标准，土地管理法有明确规定。
比如耕地的征收补偿费，是按照该耕地被征收前三年平均年产值的6-10倍补偿;
多余劳动力安置补偿费，是依照需安置人口，按照该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍补偿，最高每公顷不得超过该耕地被征收前三年平均年产值的15倍;
土地补偿费和安置补偿费总和，不得超过该耕地被征收前三年平均年产值的30倍。
青苗补偿费和地上附着物补偿费的补偿标准，由各省、自治区、直辖市根据本地区的具体情况自定。司法实践中一般是按照实际损失来补偿。
以上补偿标准的规定，随着人们生活水平的不断提高，可适当调整。
农村私自买卖土地，常常存在着一些掌握着农村生杀之权的人员，上通下达，相互沟通，肆意压低土地买卖价格，坑害老百姓，从中中饱私囊的现象，可憎可恶。
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