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《物权法》民生问题系列之一
房产抵押合同并不因未办理抵押登记无效
（浙江星韬律师事务所 熊永义律师）
我国《担保法》规定，以房产等财产抵押的，应当到房管部门办理房产抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。该规定一直受到法律和相关行业实务界的质疑。而刚刚于今年10月1日施行的《物权法》对该条款作了根本性的修正，《物权法》第十五条规定，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。物权法在抵押权一章又规定，以房产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。另又规定，《担保法》与《物权法》的规定不一致的，适用《物权法》。从《担保法》的“抵押合同自登记之日生效”到《物法权》的“抵押权自登记时设立。”、“未办理物权登记，不影响合同效力。”这些看似晦涩的法律规定对于普通老百姓有没有意义呢？
应该说，《物权法》对《担保法》的这一修正，其意义不仅仅是一个法律理论的重新认识并将其上升为国家法律，即将合同本身的效力和合同的履行区别开来。同样，该修正对老百姓而言也是息息相关的。简单的说，按照担保法的规定，即使双方签订了房产抵押合同，如果没有办理房产抵押登记，将导致房产抵押合同不生效。如果房产抵押义务人迟迟不去办理房产抵押，对于房产抵押权人来说，也不能引用这份合同向抵押人主张违约责任（因为合同没有生效嘛，合同自然不能成为主张权利的依据），而只能在分清导致合同不生效的各方责任后，向抵押人主张赔偿，这种赔偿的范围及其有限，对于保护抵押权人是及其不利的。而根据物权法的规定，即使没有办理房产的抵押登记，抵押权没有设立，但房产抵押合同本身是有效的。此时，如果是由于抵押人的原因导致未办理房产抵押的，抵押权人可以直接依据合同追究房产抵押人的违约责任，同时有权主张其他的损失，这更有助于保护守约方的利益。
备注：本文首发于《楼市》杂志，如需转载请注明出处！
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