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什么是房地产虚假广告？虚假广告构成合同条款的条件有哪些？
房地产虚假广告是指虚构事实或隐瞒重要事实的方法来发布含有国家禁止内容的广告，欺骗购房者。在售楼广告中房地产开发商或代理商对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施经常作美好的描述，但这些承诺又不写在合同里。结果当购房人收房时却发现实际情况和开发商承诺相差太远，开发商则以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞。
虚假广告的法律效力。
根据《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解秤）》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”《中华人民共和国合同法》第15条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”
所谓要约，是希望和他人订立合同的意思表示。也称为“发价”或“发盘”。发出要约的人被称为“要约人”，接受要约的人被称之为“受要约人”。
要约的构成要件主要有以下几个方面。
(1)内容具体确定。
(2)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
具体来说，一项有效的要约须具备以下要件。①要约是特定的人作出的意思表示。一项要约的发出入必须是特定的合同当事人。所谓特定，即为可默被外界所客观认定的人，包括自然人、法人，或者本人及其代理人。②要约是向相对人所发出的。所谓相对人，是指要约人希望与之订立合同的人。相对人可分为特定的相对人和不特定的相对人。特定的相对人，包括具体的公司、企业以及个人，但不一定只限于一人。对不特定的人发出要约，一般是指向社会公众发出的要约。③要约必须包含缔结合同的主观目的。④要约中必须包含合同成立所必需的主要条件。要约之中，对合同成立所必需的主要条件必须确定，否则被要约人就没有作出承诺的依据。这一件也是要约区别于要约邀请的主要之点，因为要约邀请不具有合同的全部条件。（9要约中需包含要约人表明一经承诺将受要约约束的意思。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。如寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。但商品广告的内容符合要约规定的，则视为要约。因为要约邀请只是作出希望别人向自己发出要约的意思表示，因此，要约邀请可以向不特定的任何人发出，也不需要在要约邀请中详细表示，无论对于发出邀请人还是接受邀请人，都没有约束力。
要约与要约邀请的主要区别在于以下方面。
(1)要约是当事入主动愿惠缔结合同的意思表示，而要约邀请（要约引诱）是当事人表达某种意愿的事实行为，是希望他人向自己发出要约的意思表示。
(2)要约中含有当事人愿意承受拘束的意旨；要约邀请本身无任何法律意义。
(3)要约的内容要具备订立合同的必要条款；而要约邀请则不必具备。
从这些规定中我们可以得出结论：如果商品房广告对其房屋和有关设施的说明和允诺做到了“具体”“确定”，并且对合同订立及价格有“重大影响”，应当认定其构成商品房买卖合同的条款。如果该说明和允诺笼统模糊不确定，那么其不具备法律效力。
本文系张浩律师编辑发表在 张浩律师，中师协会会员，资深律师，执业于上海普若律师事务所，毕业于中国政法大学，有着丰富的工作经验和良好的社会关系，可以为客户提供专项化，个性化服务。
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