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【合同效力】回迁房买卖合同的效力
所谓回迁房是指开发商在征收土地时,以房换房的形式赔给回迁民的房子。当然本文讨论的是商品房性质的回迁房,也就是说拆的是商品房换取的房子也具有商品房性质,至于拆迁的是集体土地上的私房或者是经济适用房所得的回迁房,不属于本文谈论的范围。由于回迁房具有补偿性质,回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,因此价格相对低廉。因此很多人冒着风险争相购买回迁房。购买回迁房有着巨大的风险,因为部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题,当业主手中只有发展商的回迁协议的,在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的,或者当取得真正的《房产证》时,可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱。因此在回迁房买卖合同中,买方一定要注意这个问题,在合同中予以明确规定这些问题该怎么解决。由于回迁房性质特殊,在司法实践中也有不少人认为这种房子的买卖是否非法的,回迁房买卖合同是否无效,理由是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定。但本律师认为该买卖合同是有效的。理由如下:
依据《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
同时《合同法解释二》第十四条:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。
那么我们来看看《房地产管理法》第三十八条的规定:下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
本律师认为《房地产管理法》第三十八条的规定不属于效力性规范,不能作为认定合同效力的依据。 因为该条款并没有规定该种情况下买卖合同无效,只是说明不得转让,该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让,而在于方便行政管理,不属于合同效力取缔性规范。虽然回迁人未取得房产证,但对该房屋享有准所有权,有权对其所安置的房屋进行处分,在尚未取得房地产权证之前,享有买卖合同上的债权,原告当然有权对该债权进行转让。因此只要买卖双方是经协商在平等、自愿基础上签订的房屋买卖合同,系双方的真实意思表示,合同内容并未违反法律强制性规定或社会公共利益,该房屋买卖合同应为合法有效。
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