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一、按揭与转按揭的概念
按揭是香港的叫法,在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为个人住房抵押贷款,即借款人在支付了首付款之后,以所购住房作为抵押物向银行申请的、用于支付剩余房款的贷款。
顾名思义,转按揭就是转让个人住房抵押贷款(以下称为按揭)的行为。
二、转按揭的分类
按揭涉及两方主体:借款人和银行。对于银行而言,按揭是债权;而对于借款人来说,按揭是债务。根据转让主体不同,可以将转接揭分为债权转让和债务转让。债权转让指按揭在债权人之间的转让,即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行;债务转让指按揭在债务人之间的转让,即原借款人将按揭转给新借款人。
香港地区的转按揭主要是债权转让,而我国内地现阶段的转按揭还仅限于债务转让。
三、转按揭的动因
在香港地区,按揭利率由各家银行自行确定,一般采用与最优惠利率(P)挂钩,在此基础上加减一定比例,如“P-2.25%”,同时,各家银行针对按揭推出了一系列优惠条件,如赠送火险、免信用卡年费等。由于各家银行按揭利率各不相同且经常变动,提供的优惠条件也有差异,对于不同借款人来讲,在不同时间将按揭由一家银行转到另一家银行是有利可图的。而且,在香港地区办理转按揭手续相当简单,借款人只需支付5000港币的律师费,所有手续都由律师来完成,加上各家银行出于竞争需要,一般都替转到本行的借款人交纳5000元律师费,实际上借款人无需付出任何代价,更是刺激了转按揭的发生。
而在内地,按揭利率由中国人民银行统一制定,各家商业银行要求提供的资料、办理时间大致相同,对于借款人而言,银行提供的基本是无差异服务,在哪家银行办理按揭都一样,因而没有债权转让的必要,这也是目前内地转按揭业务仅限于债务转让的原因。
那么,什么情况下会产生转按揭(以下凡没有特殊说明,仅指债务转让)的需求呢?
一是借款人转让作为抵押物的住房。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,借款人转让设定抵押权的房地产,必须经过抵押权人同意,并将转让所得价款用于提前清偿所担保的债权。购房人在购买原借款人转让的住房时,需要向银行申请按揭。转按揭将这两个过程有机地结合起来,缩短了交易时间,方便了买卖双方。
二是借款人连续违约达到一定期数。根据抵押合同(或主从合一的按揭合同)的约定,当借款人连续违约达到一定期数(一般为三个月)时,抵押权人有权处分抵押物。如果采用强制拍卖等手段,受快速变现的影响,抵押物价格一般大打折扣,拍卖所得价款可能不够偿还银行贷款,造成银行和借款人的损失。而通过转按揭,房屋转让为正常交易,可以避免这种损失。
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