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房屋买卖合同是否有效
【案情】
夏某与李某系战友关系。2000年1月的一天, 战友聚会时,夏某提出以4.5万元的价格购买李某闲置的一套住房,李某表示同意,并对房产过户事宜进行了口头约定。2000年1月4日,夏某按口头约定向李某支付购房款3万元,李某出具了收条。同年4月1日,夏某向李某支付下欠的购房款1.5万元,李某向夏某出具了“购房款已全部付清,过户手续2000年底完成”的保证书。夏某于第一次付款后搬入该房居住至今,先后对该房进行过两次装修。此期间,夏某多次要求李某办理房屋产权过户手续,李某一直借故推脱。夏某遂将李某及妻子张某告上法庭。法庭另查明,1998年8月,张某所在单位进行住房制度改革时,其以成本价1.4万元购得该房,房屋登记所有人为张某,产权比例为全部。
【分歧】
该案在审理中有两种意见。
第一种意见认为,本案中的房屋买卖合同无效。理由如下:
第一,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让,应当签订书面转让合同”;《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用五年后可以依法进入市场”本案中房屋买卖双方没有依法签订书面房屋买卖合同,且该房被转让时仅住用了一年多。因此,本案中的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的的强制性规定,应认定无效。
第二,该房的产权所有人为张某,李某作为共同共有人单方向第三人出售房屋、出具收条、保证书的行为属擅自处分共有财产,应认定为无效。
第二种意见认为,本案的房屋买卖合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定,且夏某属善意第三人,此房屋买卖合同有效。
【评析】
笔者赞同第二种意见。理由是:
首先,《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。本案中,夏某按照口头约定分两次全额向李某支付了购房款,李某接受并出具了收条和保证书,并向夏文保交付了房屋。夏某完全履行了合同义务,李某已接受,此房屋买卖合同依法成立,根据《合同法》第四十四条之规定,依法成立的合同,自成立时生效。
第二,《中华人民共和国宪法》第八十九条规定“国务院行使下列职权:(一)根据宪法和法律,规定行政措施,制定行政法规,发布决定和命令……”。从上述法律条文的表述来看,“行政法规”和“决定”是并列的,显然“决定”是不属于“行政法规” 的范畴。同理,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》不属于行政法规,当然更不属于法律了。因此,本案中的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同。
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