房屋买卖合同的效力|农村房屋买卖合同效力认定和处理原则

房产纠纷时间：2020-06-02

【www.ynkwsw.com--房产纠纷】

近年来，城市近郊农民要求收回原已出卖的房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件增多。由于目前相关法律、法规不够明确，审判实践中对农村房屋买卖合同效力认识存在差异，从而导致不同的裁判结果。本文就农村房屋买卖合同的效力认定和处理原则进行探析。

农村房屋买卖合同纠纷案件的特点

1.从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况。

2.从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上。

3.合同大都已履行（出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住），但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记。

4.从诉因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

5.从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。

农村房屋是否允许买卖

农村房屋能否买卖，对此问题存在两种意见；

一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。

另一种意见认为，法无禁止即可行”，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以买卖。从我国土地法第六十二条关于农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。而且，依据我国物权法第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。因此农村房屋是可以买卖的。

对农村房屋买卖纠纷合同效力的认定

由上述分析可见，农村房屋可以买卖。但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为，根据我国合同法的规定，一个合同有效，不仅合同主体要适格，而且内容要合法。笔者认为，在农村房屋买卖合同效力认定上，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当遵照国家政策的相关规定。

根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。

１.对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。

因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。

２.慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。

我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者主张对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。

点赞分享反馈新浪微博微信扫一扫

反馈

内容有误未解决问题法条过时内容过时排版错乱其他错误

房产过户法律聚焦

最新房屋租赁合同范本
自建房
共有产权房

房产过户热门文章
- 买个人的二手房怎么买
  
  目前二手房市场十分的火爆，二手房买卖也成为了房地产交易的一个重要方式。相信许多人对如...
  
  买二手房评估费怎么算
  
  一般情况下，在买二手房时，要考虑的条件非常多，各种交费项目如评估费，契税，增值税等等...
  
  买二手房房尾款怎么留
  
  虽然现在二手房的价格比起新房来说，要便宜一些，但是依然还是有很多人选择购买二手房的时...
  
  直系亲属房产过户新政策有哪些
  
  随着我们生活水平的不断提高，我们对于生活质量的要求也越来越高，户口，作为我们在这个社...
  
  回迁房如何申请办理房产证
  
  很多人都不知道回迁房是什么意思，回迁房子的就是房产商在收购房子进行重新开发的时候，赔...
  
  买二手房怎么提取公积金
  
  一般情况下，我们购买了车辆以后都是需要重新安牌照的，安牌照都是需要重新收费的。那么一...
  
  2019房产过户费用核算依据
  
  一、房产过户费用核算依据-继承法通常来说，财物的法定承继人，承继房产，需求处理房子承...
  
  买有抵押的二手房怎么办
  
  我们知道现在的人们买房子的话一般都是按揭的方式来购买的，甚至有些人觉得二手房便宜会选...
  
  房产过户相关专题
  公租房与其它保障房的区别契税的计算廉租房申请流程公租房买卖物业费的缴纳安置房的优势住宅专项维修资金的使用公租房购买
  办事直通车
  - 婚姻服务
  - 学校教育
  - 生育服务
  - 兵役转业
  - 工作服务
  - 节假福利
  - 工资服务
  - 社会保障
  - 人事服务
  - 住房保障
  - 房产交易
  - 车辆交通
  - 出境入境
  - 金融服务
  - 网络生活
  - 企业办事
  - 养老服务
  - 范文协议
  - 常用证明
    本文来源：http://www.ynkwsw.com/zhuanti/59726.html