【www.ynkwsw.com--房产纠纷】
关于房屋买卖合同权利转让的有关规定
因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不复杂,本文对该问题不再赘述,下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。
预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。
对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点:第一种是反对转让,主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性,允许炒楼花可能导致房价上涨,扰乱房地产市场秩序,损害房屋实际使用者的利益,影响国民经济的发展。赞成转让的认为,炒家进入房地产市场进行风险投资,既可以为房地产开发聚集资金,又可以活跃市场,从世界各国房地产交易实践来看,炒家参与房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点 。本人赞同第二种观点,商品房再转让形成的原因是多方面的,可能是为了投资,也可能是因其他原因,购买的商品房对预购方已经没有意义,例如预购方移居国外。如果一概禁止转让,则限制了预购方合法权益的行使。
其实,关于预售商品房再转让问题,我国1995年《房地产管理法》已经作出了规定,该法第五十四条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出具体规定,有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款,即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规,其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规:“根据《房地产法》第五十四条的规定,预售商品房不能再转让”。如果预售商品房不可以再转让,那么《房地产法》应当直接作出规定,没有必要再授权国务院制定不可转让的行政法规。所以该条款“实际上是对商品房的预售合同转让的认可”。
我国最高人民法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法解释。1993年最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》(以下简称《1993年座谈会纪要》)规定: “关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前,将预售商品房转卖给第三人的,必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定,倒买倒卖预售商品房的,应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后,预购方将房屋卖给第三人的,可按一般房屋买卖关系处理”。 《1993年座谈会纪要》大体包含这样几层含义:一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必须符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的,是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确解释“转让行为必须符合法规、政策规定”的具体含义,但是根据该段后半部分的规定,违法“法规、政策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了《民法通则》的立法本意,这大体与我国当时的经济体制有关。
反馈
内容有误 未解决问题 法条过时 内容过时 排版错乱 其他错误更多房产过户热门文章
二手房买卖房主可以委托吗
房产纠纷2019/4/6 18:30:00更新在现实生活业主要出售房屋的,一般是代房屋中介代为出售的,而业主要与房屋中介签订协议,让房屋中介出售其房屋,协议要约定的内容是比较多的,那么二手房买卖房主能不能委...
房屋赠予算二手房买卖吗
房产纠纷2019/4/6 15:39:00更新房屋这些财产都是可以通过财产赠与的方式给对方的,一般的房屋赠与都是属于无条件的,对于这种情况得到的赠与房产是否在法律中是属于二手房的买卖呢?下面,为了帮助大家更...
二手房买卖都需要网签合同吗
房产纠纷2019/4/6 15:24:00更新在现实生活中二手房买卖的情形是非常多的,而二手房买卖是属于商品房销售的情形,是需要签订书面买卖合同的,而一房多卖的情形同样是比较多的,那么二手房买卖要不要网签合...
二手房买卖合同可以约定解约条款吗
房产纠纷2019/4/6 15:00:00更新在进行二手房买卖的时候,我们需要进行签订相应的合同。那么双方可以进行约定解约条款吗?很多人对于这个问题都需要做好相应的了解,才能知道具体的规定。大家从下面的内容...
买房合同可以迁户口到成都吗
房产纠纷2019/4/6 13:19:00更新房屋买卖的行为是非常多的,而购房房屋后,购房者一般是可以将户口落户到购房地的同,但这种情况不一定能实现,出售人未将户口迁出的,买受人就不能落户,那么买房合同能不...